Rustico via di Mezzo, San Lorenzo, Castell'Arquato

A San Lorenzo di Castell'Arquato si vende un complesso di rustici che forma una corte semi-indipendente (parete sud attaccata alla proprietà confinante) con annesso giardino di circa 500 metri quadrati. In totale la particella catastale in vendita (fabbricati + aree scoperte) è di poco meno di 1.000 m². Accesso diretto da via di Mezzo, tranquilla via residenziale dove si trovano variopinte abitazioni, rustici in sasso ed edifici agricoli. Il blocco di edifici in vendita è composto da 5 unità catastali: 2 abitative (A/4), 3 accatastate come magazzino (C/2). Una delle due unità catastalmente abitative è disposta su tre piani, il resto degli edifici è invece su due livelli. In ottica di ristrutturazione, suggestive la stalla con doppio accesso (corte interna e giardino) e l'alto fienile, che sono anche la parte che sembra relativamente meno precaria dal punto di vista strutturale. Gran parte dei restanti edifici è infatti da considerarsi pericolante e non è quindi visionabile internamente in sede di visita. Il giardino è pianeggiante e già delimitato su due lati dai muretti dei proprietari confinanti (muretti non in comunione). In quest'area si trova anche una vecchia tampa di servizio della stalla, in parte collassata (si tratta della zona delimitata da rete arancione visibile in foto e video), e due piccole legnaie, una completamente diroccata, addossate alla costruzione confinante all'angolo sud-est. INFORMAZIONE IMPORTANTE IN OTTICA DI RISTRUTTURAZIONE Nel Regolamento Urbanistico e Edilizio (R.U.E.) di Castell'Arquato i fabbricati (ad eccezione delle due piccole legnaie) risultano sottoposti a "vincolo conservativo parziale" in caso di intervento di ristrutturazione. In tutta probabilità ciò significa che non è possibile demolire e costruire un'abitazione nuova, non addossata alla proprietà confinante. Le norme tecniche del comune permettono tuttavia, in “evidenti situazioni di irrecuperabilità per obsolescenza fisica” di demolire l'edificio e ricostruirne uno di identici volumi e sagoma, con limitati spostamenti dalla posizione originaria, solo se ciò serve ad "assicurare la sicurezza del fabbricato". SPESE D'ACQUISTO OLTRE AL PREZZO DELLA CASA AGENZIA: Le agenzie immobiliari in Italia percepiscono normalmente la provvigione sulla compravendita sia da chi vende che da chi compra. Per questo immobile la provvigione richiesta a chi compra non è calcolata percentualmente ma consiste in un forfait di 2.500 €, inclusivo di tasse (fatturazione in regime forfettario senza IVA). TASSE D'ACQUISTO: le transazioni di immobili tra privati non sono soggette a IVA. Chi compra paga però tre imposte: imposta IPOTECARIA, imposta CATASTALE e imposta DI REGISTRO. Ipotecaria e catastale sono fisse: 50 € l'una, totale 100 €. La tassazione più pesante è quella relativa all'imposta di registro, che di norma si calcola in base alla "rendita catastale" assegnata all'immobile dall'Agenzia delle Entrate. L'acquisto come "prima casa" (per averne diritto bisogna soddisfare determinate condizioni, come ad esempio l'obbligo di stabilire la residenza nell'immobile acquistato entro 18 mesi dall'acquisto) permette di applicare un calcolo agevolato, cioè pagare un'imposta di registro molto ridotta. Rendite catastali: subalterno 2 (A/4) 159,07 €, sub. 3 (A/4) 115,69 €, sub. 4 (C/2) 40,90 €, sub. 5 (C/2) 87,38 €, sub. 6 (C/2) 239,84 € Per ottenere l'agevolazione, in caso di acquisto di un unico nucleo proprietario (es. persona singola o stessi intestatari), la presenza di due unità catastalmente abitative comporta due possibili approcci: A) viste le rendite molto basse, accettare di pagare solo un'abitazione con una sola pertinenza (cat. C/2) come prima casa e pagare il resto senza agevolazione B) impegnarsi entro tre anni a effettuare tutti i lavori necessari per accorpare tutto in un'unica unità abitativa (tale seconda opzione è un'operazione complessa e va verificata con uno studio notarile e un geometra/ingegnere) Simuliamo il calcolo dell'imposta seguendo l'ipotesi A sopra esposta: Come prima casa acquistiamo sub. 2 + sub. 6. Sommiamo le rendite e ap